中新经纬 3 月 28 日电 ( 薛宇飞 ) 近日，万物云空间科技服务股份有限公司 ( 下称万物云 ) 公布了上市后的首份年度业绩公告，并在 28 日举行了业绩发布会。

2022 年，物业服务行业出现一波剧烈调整，上市物企股价纷纷走低，高市盈率光环不再。作为行业内的龙头企业，万物云管理层如何看待市场变化，成为外界的关注点之一。业绩发布会上，万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全称，房地产行业正在从增量市场转到存量市场，"2022 年对大家来说，是一个反思年。"

三年时间营收翻倍 科技板块毛利较高

(相关资料图)

根据业绩公告，2022 年，万物云实现营业收入 301.06 亿元人民币，同比增长 27.0%。拉长时间看，2019 年该公司的营收为 139.27 亿元，万物云用了 3 年时间实现规模翻倍。

在物业服务行业，与万物云旗鼓相当的是碧桂园服务，后者 2021 年的营收为 288.43 亿元。根据碧桂园服务今年 3 月初的公告披露，其 2022 年全年的营收将有超过 40% 的增长，也就是说，其营收规模或仍要高于万物云。

按照业务板块划分，万物云主要有社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT 及 BPaaS 解决方案服务三个板块，在营收中的占比分别为 55.1%、37%、7.9%。AIoT 及 BPaaS 解决方案服务是万物云的科技板块，该业务的规模虽不大，但增幅比较明显。具体看，来自 AIoT 解决方案的收入为 13.85 亿元，同比增长 13.9%；来自 BPaaS 解决方案的收入为 9.93 亿元，同比增长 56.7%。

脱胎于地产开发公司的物业服务企业，其管理项目很多都来自地产母公司，在逐渐做大的过程中，物企能否独立从市场上获取新的管理项目，显得很重要。数据显示，2022 年，万物云来自万科及联合营集团的项目占比进一步降低，住宅物业在管项目中，来自第三方的为 2036 个，来自万科及联合营集团的项目为 1410 个；商写物业的在管项目中，来自万科及联合营集团的项目为 295 个，来自第三方的为 1534 个。

碧桂园服务虽然营收规模高于万物云，但根据 3 月初的公告，该公司去年的净利润及归属于公司股东的净利润，将较 2021 年分别下降 45%-51%、51%-57%。

盈利方面，万物云的一些指标也有所下降，但调整幅度相对较小。2022 年，万物云实现毛利为 42.31 亿元，同比增长 5.2%；净利润为 15.86 亿元，同比下降 7.47%；毛利率为 14.1%，较 2021 年的 17.0% 下降了 2.9 个百分点。公告还显示，公司 2022 年经调整的毛利率为 15.9%，较 2021 年经调整毛利率下降 1.8 个百分点，主要受外部客观因素及经济环境影响，居住相关资产服务及开发商类增值服务等业务的毛利率有所下降。

分板块看，2022 年，社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT 及 BPaaS 解决方案服务的毛利率分别约为 12.7%、12.4%、31.6%。可以看出，科技板块的毛利率维持高位。

蝶城效果显现 管理层进行四大反思

从 2020 年起，万物云不断探索蝶城模式。根据 2022 年业绩公告介绍：在 3 公里半径的地理空间内，打破传统住宅物业围墙，通过智能物联硬件对服务流程做出系统性改变，人员调度从小区内变为跨小区，效率得到改变，这就是 " 蝶城 + 物业 "。

" 从数据上看，蝶城数量从 459 个增长到 584 个，2022 年我们已经完成提效改造 38 个蝶城，涉 329 个项目，实现收入 8.2 亿元，相关投入改造约 1.6 亿元，在当年实现超过 3000 万元的提效，作用至全年可提升 4% 的基础住宅物业服务毛利率。" 朱保全在业绩公告中称。

万物云称，去年已实现 38 个蝶城的试点计划，初步验证该战略的可行性，计划在 2023 年完成超过 100 个蝶城的改造，到 2025 年完成 300 个蝶城的打造。万物云认为：" 这将带来中国物业管理行业的质变。"

在这份业绩公告中，万物云管理层从开发商依赖、收并购、增值服务、行业的脆弱与韧性四个方面，对物业服务行业进行反思。对于过去几年市场上出现的大规模并购，管理层称，根据中指院数据显示，2021 年，上市物业企业市盈率中位数一度高达 46.7 倍，通过融资历史收购一度成为行业热点。被并购标的的价格也水涨船高，由此体现到财务报表上则是高额的商誉与无形资产。突如其来的行业整合，对物业企业的管理能力、经营能力都带来了极大的挑战。2022 年，伴随开发商景气度持续下滑，物业行业估值中枢同步下移，行业增长模式遭受挑战与质疑，部分开发商出险也导致了被并购物企的经营波动和坏账增加，对账面的商誉带来挑战。

数据显示，截至 2022 年末，万物云的无形资产增加至 85.07 亿元，高于 2021 年末的 82.44 亿元，主要由于期内历史收购公司确认的客户关系产生约 8.32 亿元。2022 年，万物云客户关系摊销、其他坏账及折旧计提一共是 8.5 亿元。

对于一些盈利指标的下滑，碧桂园也在前述公告中进行解释，除了疫情原因外，此前的收并购带来的商誉及其他无形资产减值，也是原因之一。

业绩会上，朱保全称，房地产行业正在从增量市场转到存量市场，"2022 年对大家来说，是一个反思年。" ( 更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn ) ( 中新经纬 APP )

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责任编辑：李中元

作者：郭晋嘉

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